계약 전
등기부등본 확인
잔금일
전입신고 당일
계약 후
보증보험 가입
전세 사기를 피하려면 계약 전 등기부등본 확인, 잔금일 전입신고 + 확정일자, 입주 후 전세보증금 반환보증 보험 가입 — 이 3단계가 핵심입니다.
2024~2025년 전세 사기 피해가 전국적으로 확산되면서 정부도 제도를 강화했지만, 결국 내 보증금은 내가 지켜야 합니다. 보증금 5,000만 원이든 3억 원이든, 아래 10가지만 확인하면 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있어요. 체크리스트 형식으로 정리하니 계약 전에 하나씩 체크해 보세요.
전세 사기 유형 3가지 — 이런 패턴을 조심하세요
전세 사기는 크게 3가지 유형으로 나뉩니다. 패턴을 알면 피할 수 있어요.
가장 흔한 건 깡통전세입니다. 집값 3억인데 근저당 2억 + 보증금 2억이면, 경매에서 집이 3억에 팔려도 은행이 먼저 2억을 가져가서 세입자는 1억밖에 못 돌려받아요. 등기부등본 보는 법을 알면 이런 위험을 사전에 잡아낼 수 있습니다.
계약 전 체크리스트 (1~5번)
등기부등본 확인 (가장 중요)
등기부등본에서 근저당·가압류·가등기가 있는지 확인하세요. 근저당 금액 + 내 보증금이 집 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. 등기부등본 보는 법에서 을구(권리 관계) 읽는 방법을 확인하세요.
집주인 본인 확인
등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 신분증으로 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장 + 집주인 인감증명서 + 집주인에게 직접 전화 확인까지 해야 합니다.
시세 대비 보증금 비율 확인
보증금이 주변 시세의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높습니다. 네이버 부동산·KB부동산에서 동일 단지·면적의 매매가를 비교하세요. 시세보다 유독 저렴한 전세는 의심하세요.
공인중개사 정상 등록 확인
국토교통부 '부동산거래관리시스템'(rtms.molit.go.kr)에서 중개사 등록 여부를 확인하세요. 무등록 중개업소에서 계약하면 피해 발생 시 배상을 받기 어려워요.
선순위 세입자 확인
다세대·빌라는 나보다 먼저 전입신고한 세입자가 있을 수 있어요. 선순위 보증금까지 합산해서 집값 대비 비율을 계산해야 합니다. 전입세대 열람 신청(주민센터)으로 확인 가능합니다.
💡 깡통전세 판별 공식
(근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ≤ 집 시세의 70~80%
이 범위를 넘으면 깡통전세 위험. 70% 이하가 안전합니다.
잔금일(계약 당일) 체크리스트 (6~8번)
잔금일 당일 등기부등본 '한 번 더' 확인
계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일 사이에 바뀔 수 있어요. 잔금 송금 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼서 새로운 근저당·가압류가 없는지 확인하세요.
전입신고 + 확정일자 당일 처리
잔금을 치른 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 전입신고 + 확정일자 = 대항력(보증금 보호)이 생기는 시점입니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 위험이 생길 수 있어요.
잔금은 집주인 본인 계좌로만 송금
등기부등본상 소유자 명의의 계좌로만 보내세요. 대리인이나 중개사 계좌로 보내라는 요구는 100% 거절하세요. 송금 후 이체 확인증을 캡처해 두는 것도 필수입니다.
💡 전입신고 타이밍 — 전입신고는 정부24에서 온라인으로 5분이면 가능합니다. 잔금일 저녁에라도 바로 하세요. 주민센터 방문이 어려워도 온라인이면 24시간 처리됩니다.
입주 후 체크리스트 (9~10번)
전세보증금 반환보증 보험 가입
전세보증금 반환보증 보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG·SGI 등 보증기관이 대신 돌려주는 보험입니다. 보증료는 연 0.1~0.2%대로, 보증금 2억 기준 연 20~40만 원이면 수억 원을 지킬 수 있어요.
등기부등본 정기 확인 (6개월마다)
입주 후에도 등기부등본을 6개월마다 확인하세요. 거주 중에 집주인이 근저당을 추가로 설정하거나, 세금 체납으로 압류가 들어올 수 있습니다. 인터넷등기소에서 1,000원이면 확인 가능해요.
전세자금대출 받을 때 추가 확인사항
전세자금대출을 받으면 은행이 집의 담보가치를 심사하기 때문에 어느 정도 안전장치가 됩니다. 하지만 대출이 나왔다고 100% 안전한 건 아니에요.
전세대출 보증금이 부족하다면 신용대출로 보충할 수 있지만, 순서가 중요합니다. 전세대출 먼저 → 부족분 신용대출 순서로 받아야 DSR에 유리해요. 반대로 하면 신용대출이 DSR에 먼저 잡혀서 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
전세 사기 의심 신호 5가지
아래 신호 중 하나라도 해당하면 계약을 재검토하세요.
주변 시세보다 유독 저렴한 보증금
집주인이 계약을 급하게 서두름
대리인만 나오고 집주인 본인 확인 거부
잔금을 중개사나 대리인 계좌로 보내라는 요구
등기부등본 열람을 꺼리거나 방해하는 경우
자주 묻는 질문 (FAQ)
이 글은 2026년 4월 기준 국토교통부·법무부·HUG 공식 자료를 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 전세 계약 시 반드시 전문가(공인중개사·법무사)의 조언을 병행하시고, 피해가 의심되면 경찰서 또는 법률구조공단(☎ 132)에 즉시 상담하세요.
마무리
전세 사기 예방의 핵심은 등기부등본 확인 + 전입신고 당일 처리 + 보증보험 가입 3단계입니다. 10가지 체크리스트를 하나도 빠뜨리지 않으면 대부분의 전세 사기를 사전에 막을 수 있어요.
특히 빌라나 다세대주택은 아파트보다 위험도가 높으니 체크리스트를 더 꼼꼼하게 확인하세요. 계약 전에 시간을 투자하는 게 나중에 수천만 원을 지키는 길입니다.
이사를 앞두고 있다면 이사 체크리스트로 전체 흐름을 먼저 파악하세요. 전세자금대출 조건과 필요 서류도 미리 준비해야 잔금일에 한 번에 처리할 수 있습니다. 보증금은 되찾기보다 지키는 게 훨씬 쉽습니다. 지금 이 체크리스트를 저장해 두세요.