2026년 전세 사기
여전히 증가 중
깡통전세·신탁·이중계약 수법
등기부등본 발급
1,000원 / 1분
인터넷등기소에서 누구나
확인 포인트
5가지만 보면 됨
표제부·갑구·을구 핵심 체크
전세 계약서에 도장 찍기 전, 등기부등본 한 장이면 그 집이 안전한지 위험한지 알 수 있습니다. 문제는 대부분의 사람이 등기부등본을 발급받아 놓고도 뭘 봐야 하는지 모른다는 거예요.
등기부등본 발급 방법은 간단하지만, 읽는 법을 모르면 의미가 없습니다. 이 글에서 전세 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 5가지를 정리합니다. 이것만 체크하면 전세 사기의 90%는 예방할 수 있어요.
등기부등본 구조 — 표제부·갑구·을구란?
등기부등본은 딱 3개 파트로 구성됩니다. 각 파트가 뭘 담고 있는지부터 알아야 어디를 봐야 하는지 판단할 수 있어요.
💡 읽는 순서 — 아래쪽에 적힌 내용일수록 최신 정보입니다. 을구부터 거꾸로 올라가면서 보는 게 효율적이에요. 특히 을구에서 근저당권 금액을 먼저 확인하고, 갑구에서 소유자를 확인하는 순서를 추천합니다.
전세 계약 전 등기부등본 체크 5가지
갑구 — 소유자 = 집주인 확인
갑구 맨 아래(최신)의 소유자 이름·주민번호가 계약하러 온 집주인의 신분증과 일치하는지 대조하세요. 대리인이 왔다면 인감증명서 + 위임장(인감 날인)이 필수입니다. 소유자가 자주 바뀐 이력이 있으면 주의하세요.
갑구 — 위험 키워드 확인 (가장 중요!)
갑구에 아래 키워드가 하나라도 있으면 계약하지 마세요: 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 임차권등기, 신탁, 가등기. 이 단어들은 집주인이 빚 문제가 있거나 소유권 분쟁 중이라는 뜻입니다.
을구 — 근저당권 금액 확인 (깡통전세 판별)
을구의 근저당권 채권최고액이 핵심입니다. 집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈이에요. 근저당 금액 + 내 전세보증금이 집 시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세입니다. 아래 계산법을 참고하세요.
계약 당일 — 최신본 재발급
등기부는 하루 만에도 내용이 바뀔 수 있습니다. 일주일 전에 뽑은 등기부는 소용없어요. 계약서에 도장 찍는 당일에 인터넷등기소에서 최신본을 다시 발급받으세요. 1,000원이면 됩니다.
위험 신호 vs 안전 신호 한눈에 비교
깡통전세 판별법 — 실제 계산 예시
깡통전세는 집을 팔아도 빚과 보증금을 다 못 갚는 상태를 말합니다. 등기부등본의 을구에서 근저당권 채권최고액을 확인하고, 아래 공식으로 직접 계산하세요.
🔢 깡통전세 판별 공식
(근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 집 매매 시세 × 100 = ?%
• 70% 이하 → 안전
• 70~80% → ⚠️ 주의 필요
• 80% 초과 → 깡통전세 위험! 계약 재검토
실제 계산 예시
✅ 안전한 경우
매매 시세: 4억 원
근저당 채권최고액: 1억 2천만
내 전세보증금: 1억 5천만
(1.2억 + 1.5억) ÷ 4억 = 67.5%
→ 70% 이하로 안전
🚨 위험한 경우
매매 시세: 3억 원
근저당 채권최고액: 1억 5천만
내 전세보증금: 1억 5천만
(1.5억 + 1.5억) ÷ 3억 = 100%
→ 80% 초과로 깡통전세! 절대 계약 금지
매매 시세는 KB부동산, 호갱노노, 국토교통부 실거래가 공개 사이트에서 확인할 수 있어요. 을구에 근저당이 여러 개면 전부 합산해야 합니다. 대출 한도가 궁금하다면 LTV·DTI·DSR 뜻과 계산법도 참고하세요.
계약 전 필수 특약 3가지
등기부등본을 확인해서 안전하다고 판단했더라도, 계약 후 집주인이 근저당을 추가 설정하면 위험해질 수 있습니다. 아래 특약을 계약서에 반드시 넣으세요.
"계약일 이후 추가 근저당 설정 시 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환한다."
"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 협조한다."
"현재 등기부등본 상 선순위 근저당 [금액] 외 추가 채무가 없음을 임대인이 확인한다."
계약 후 보증금 보호 3단계
등기부등본 확인 + 계약까지 끝났다면, 보증금을 법적으로 보호받기 위해 이사 당일에 반드시 아래 3가지를 완료하세요.
이 3가지를 이사 당일에 모두 완료해야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 근저당이 설정될 수 있어요. 이사 전체 절차는 이사 체크리스트에서 확인하세요. 전세자금대출을 받는다면 전세대출 서류 준비물도 함께 챙기세요.
입주 후에도 확인 — 등기 변동 알림 서비스
전세 사기는 계약 후에도 발생합니다. 집주인이 몰래 근저당을 추가 설정하거나, 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우도 있어요. 대법원 인터넷등기소의 '등기 변동 알림' 서비스에 가입하면 등기부에 변동이 생길 때 즉시 알림을 받을 수 있습니다. 무료이고, KB스타뱅킹 앱에서도 등록 가능해요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
이 글은 2026년 4월 기준 부동산등기법·주택임대차보호법을 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 구체적인 권리관계 판단은 법률 전문가에게 상담하세요. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.
등기부등본 발급 방법을 아직 모르신다면 먼저 확인하세요. 전세 계약이 처음이라면 전세자금대출 조건 총정리에서 버팀목·청년·신혼부부 유형별 조건을 비교하고, 전세대출 서류 준비물까지 함께 챙기세요.
마무리
전세 계약 전 등기부등본에서 확인할 건 딱 5가지입니다. ①표제부 주소 일치 ②갑구 소유자 확인 ③갑구 위험 키워드 ④을구 근저당 금액(깡통전세 판별) ⑤계약 당일 최신본 재발급.
1,000원짜리 등기부등본 한 장이 수천만 원의 보증금을 지킵니다. 귀찮더라도 직접 발급받아서 직접 확인하세요. 중개사나 집주인이 보여주는 서류만 믿으면 안 됩니다.